건물하자담보책임

박현철 변호사 / 기사승인 : 2020-10-14 00:00:31
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생활 법률

자동차, 석유단지 등 공단이 자리 잡은 울산은 현대, SK 등 대기업이나 계열사에서 오랜 기간 근무한 분들이 많다. 이런 분들은, 30여년 근무를 끝으로 모아둔 자금을 통해 작은 건물을 짓고 1,2층은 임대, 3층은 주택으로 신축해 노후를 대비하고는 한다. 문제는, 정규직으로 오랜 기간 월급생활을 해온 분들이 자칫 ‘주식회사 ㅁㅁ건축’과 잘못된 계약을 하고 잘못된 시공을 받아 엉터리 건물을 소유하게 되는 경우다.
물론 건축업계에서는 “하자 없는 건물이란 없다”는 말이 통용되고 있다. 즉, 건물을 완공한 후 상당기간 하자 보수 기간을 거쳐야 완벽한, 아니 사용 가능한 건물이 마련된다는 것이다. 그러나 이는 “통상적인” 하자에 그칠 때 이야기다. 건축주나 건물주로 하여금 속 터지는 상황이 자주 발생하고, 그 때 필자를 찾아오는 분들이 많다.


상담의 내용은 대략 아래의 상황들이다.


1. 하자의 정도가 너무도 극심해 보수 자체가 불가능한 경우로, 건축물의 골조 자체가 흔들려 조용한 밤에는 중앙 골조에서 무언가 부서지는 듯한 소리가 계속 들리는 경우, 건물의 외벽을 통한 누수가 지속적으로 발생해 누수 업체가 수차례 방문해도 보수가 불가능한 경우 등이다.


2. 하자의 보수를 도급 받은 건축업체에서 이행하지 않는 경우다. 물론 건축물이 완공되자마자 그런 경우는 없으나, 짧게는 반년, 길게는 1년 이상 하자 보수를 하다가 포기해 버리는 경우다.


3. 수급인이 하자보수증서를 주고 언제든 하자 보수에 필요한 금원의 확보가 가능하다고 말했으나, 해당 증서로 받을 수 있는 보증금액이 턱없이 부족한 경우다.


이밖에도 다양한 상황이 발생할 수 있으나, 보통 위 1,2,3의 상황에 의뢰인들은 필자를 찾아와, 평생을 모아둔 돈을 날렸다며 하소연한다. 건축물의 경우 하자담보책임에 따른 손해발생액이 절대 작지 않기 때문에 대부분 소송을 통해야 하는 경우가 많다. 아래에서는 소송을 통한 하자의 보수나 이에 따른 손해를 배상받는 방법을 알려드리려 한다.


1. 손해배상 청구. 도급인은 하자보수에 갈음해 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 규정한 민법 667조2항에 따라 수급인에게 하자의 보수를 맡기지 않고 하자의 보수에 필요한 금액을 청구할 수 있다. 이 경우 통상 인정되는 비용으로 초기에는 청구하나, 실무적으로는 반드시 감정인에 의한 하자보수비를 감정평가 받아 청구해야 한다. 하자의 보수가 불가능하거나 그 가액을 산정하기 어려울 때는 건물의 경제적 가치의 하락액 등으로 청구할 수 있기도 하다.


2. 하자보수의 청구. 위에서 설명한 손해의 배상 청구보다 먼저 사실은 하자보수를 청구하는 것이 강학상(학문상)으로는 우선이다. 즉, 건물을 지은 자에게 하자의 보수를 해달라고 요청하는 것이다. 그러나 실무적으로 대부분 하자보수청구 소송으로 시작해 손해배상청구로 마무리되는 경우가 많다. 도급인은 수급인을 더 이상 신뢰하지 않을 뿐 아니라, 처음 지을 때부터 중대한 하자를 발생시킨 자가 보수를 한다고 해서 완벽히 처리하지 못하기 때문이기도 하다. 


3. 계약 해제 및 원상회복. 도급인이 완성된 건축물로 계약의 목적을 달성하기 어려운 경우는 해제권을 행사할 수도 있다(물론 완공된 건축물의 경우 철거 등의 사회적 비용을 생각해 해제권을 제한하기도 한다). 그러나 붕괴되는 정도가 아닌 이상 해제권이 인정되는 실무상 결론은 잘 도출되지 않는다. 위에서 설명한 하자담보책임의 경우 그 성질상 1년의 제척기간이 있다. 그러니 상대방에게 하자의 보수를 요청하거나 출소를 하는 기간을 늘 고려하고 있어야 한다.


정리하자면, 하자의 발생 직후 수급인에게 하자의 보수를 반드시 요청하고, 하자 보수에 관한 지속적인 요청에도 보수가 불가능한 경우 손해배상청구소송을 제기하며, 소송 중 감정신청을 통해 건물의 하자를 감정하고, 감정을 통한 보수비용 확정으로 재판상 청구 금액을 특정하는 순서로 건물하자담보책임을 물어야 한다.


박현철 변호사

 

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