명의신탁의 세 가지 유형과 효과

박현철 변호사 / 기사승인 : 2021-02-17 00:00:41
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생활 법률

명의신탁이란 기본적으로 자신의 토지를 다른 사람의 명의로 해 두는 것을 의미한다. 실무상 자주 활용되는 개념이지만, 법률전문가가 아닌 일반인들에게는 생소하면서도 유형별 효과에 관해 이해가 어려운 부분이 있다. 이에 오늘은 각 명의신탁 유형별 형태와 효과에 관해 간단한 설명을 드리려 한다.

1. 개념


우리나라는 소유관계를 확인할 수 있게 부동산의 등기는 자기 이름으로 하라고 규정하고 있다(부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률. 약칭 부동산실명법). 즉, 내 땅을 남의 이름으로 가지고 있지 말라는 것이다(부동산 실명법 제4조 명의신탁 약정은 무효로 한다). 그러나 각자의 사정은 타인의 명의로 등기를 할 수밖에 없는 순간을 가져오고, 법 4조에서 ‘무효로 한다’는 부분의 해석이 문제가 된다.


기본적으로 명의를 맡기는 자를 신탁자, 명의를 맡는 자를 수탁자라 부른다. 그리고 명의신탁의 유형은 크게 3가지로 나뉜다. 3가지 유형의 설명을 위해 등장인물을 선영, 일화, 미란으로 표현해 보려 한다. 선영은 명의신탁자, 일화는 명의수탁자, 미란은 부동산의 매도인으로 정한다.

2. 제1유형: 양자 간 명의신탁


- 선영은 일화에게 쌍문동 주택의 등기를 이전하며 이렇게 약속한다. “이 집을 일화에게 등기만 넘기는 것이지 사실 내 돈으로 산 거니 사실은 선영의 소유입니다.”


- 효과: 이 경우 위 4조 규정에 따라 명의신탁 약정은 무효이므로 향후에 일화가 선영에게 부동산 등기 명의를 다시 돌려주지 않는다면 선영은 일화의 등기를 말소할 수 있는 청구권이 생긴다. 이 경우 해당 청구권은 소유권에 기한 방해배제, 혹은 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구권으로 보고 있다(시효의 문제가 발생하지 않는다는 것이다).

3. 제2유형: 3자 간 명의신탁(계약 당사자: 선영-미란)


- 선영은 미란으로부터 쌍문동 주택을 구입하기로 했. 단, 본인 명의로 등기할 경우 빚쟁이들이 쫓아와 집을 달라고 할 가능성이 있으니, 미란에게, “매매 대금은 내가 내겠으나, 그 명의는 일화에게 해 주세요”라고 약속한다.


- 효과: 이 경우 위 제4조 규정에 따라 명의신탁 약정은 무효이므로 매도인인 미란은 수탁자인 일화 명의의 등기를 위 1유형처럼 말소청구할 수 있다. 그러나, 문제는 선영과 미란 사이의 주택 구매 계약은 유효하다는 것이다. 이에 선영은 미란에게 다시 등기를 이전해 달라고 요청할 수 있다. 만일 일화가 자기 이름으로 등기가 돼있다는 것을 악용해 자신의 소유라고 주장한다면, 선영은 미란이 일화 명의 등기를 말소할 수 있는 권리를 ‘대위(대신해서 권리를 행사함)’ 행사해 미란 명의로 돌려놓고, 다시 미란에게 이제 명의가 돌아왔으니 매매계약에 따라 등기를 달라고 할 수 있는 것이다.


- 단 3자간 명의신탁의 경우 선영은 미란에게 등기를 이전해 달라는 주장을 소멸시효 기간인 10년 안에 제기해야 한다. 물론 선영이 해당 부동산을 점유하고 있다면 소멸시효 기간은 진행되지 않는다.

4. 제3유형: 계약명의신탁(계약 당사자: 일화-미란)


- 일화와 미란은 쌍문동 주택을 매수하겠다는 계약을 했다. 그러나 사실 일화는 선영으로부터 명의신탁 부탁을 받은 수탁자의 지위다. 위 제2유형과의 차이는 명의신탁자인 선영이 제2유형에서는 계약의 당사자라는 것이고, 제3유형에서는 명의수탁자인 일화가 계약의 당사자라는 점이다(이해가 쉽지 않을 것이다. 외우자…)


- 효과: 이 경우는 매도인인 미란이 이러한 명의신탁 약정이 내부적으로 있었는지를 알았는지가 큰 차이를 불러온다.

만일, 미란이 일화와 선영 사이에 명의신탁 계약이 있었던 사실을 알았다면, 일화와 미란의 계약은 단순히 무효가 돼버린다. 따라서 미란은 일화에게 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있고, 일화는 미란에게 매매 대금의 반환을 청구할 수 있다. 이후 선영은 일화에게 내가 준 매매 대금을 돌려달라는 부당이득 반환의 청구가 가능하다.


반면, 미란이 일화와 선영 사이의 명의신탁 계약이 있었던 사실을 몰랐다면, 일화와 미란 사이의 계약은 유효하다. 이에 일화는 쌍문동 집을 취득하게 되고 유효한 거래가 된다. 다만, 향후에 일화가 선영에게 쌍문동 집을 돌려주지 않는 행동을 한다면, 선영은 일화에게 부동산 매매 대금을 부당이득으로 반환할 수 있다.


박현철 변호사

 

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